Dolda Fel, Faktiska Fel och Rådighetsfel

Köparens Undersökningsplikt

Säljaren ansvarar inte för fel som är upptäckbara, vilket innebär att köparen har en undersökningsplikt. Om en normalt begåvad och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en noggrann undersökning, är felet upptäckbart och köparen får själv stå för det. Om en kunnig lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet, är det dolt och säljaren ansvarar.

Säljarens Upplysningsplikt

Om felet varit dolt vid köpet, svarar säljaren för konsekvenserna. Säljarens vetskap har ingen självständig betydelse för felansvaret, men det rekommenderas att säljaren lämnar upplysningar om fastigheten. Fastighetsmäklaren ska verka för att säljaren lämnar viktiga upplysningar, som kan dokumenteras i en frågelista eller i köpekontraktet.

Fastighetsmäklarens Ansvar

Fastighetsmäklaren ska enligt lag agera som en opartisk mellanman, ge parterna råd och upplysningar, och verka för att säljaren lämnar betydelsefulla uppgifter. Mäklaren ska kontrollera rättigheter och belastningar på fastigheten och ge köparen en objektsbeskrivning med alla relevanta uppgifter, inklusive byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Mäklaren ska också vara behjälplig vid upprättandet av köpehandlingar.

Friskrivningsklausuler

Friskrivningsklausuler syftar till att begränsa säljarens ansvar för dolda fel. En egenskapsfriskrivning gäller en specifik egenskap, exempelvis fastighetens dräneringsbehov, medan en generell ansvarsbegränsning kan innebära att köparen avstår från att göra några som helst påföljder gällande för fel i fastigheten. En sådan klausul är dock heltäckande endast om säljaren inte känner till några dolda fel.

Dolda Fel

Dolda fel är sådana fel som fanns redan vid köptillfället men som inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning. För att ett fel ska klassas som dolt måste följande kriterier uppfyllas:

1. Felet måste ha funnits vid köptillfället.

2. Felet ska inte ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning.

3. Felet ska inte ha varit förväntat med tanke på fastighetens ålder, skick och konstruktion.

4. Fastigheten avviker från de egenskaper som säljaren uppgett.

Som köpare har du rätt att klaga på ett dolt fel upp till tio år från tillträdet, men det måste ske inom rimlig tid efter att felet upptäckts. Du kan kräva avdrag på köpesumman och, om felet är av väsentlig betydelse, även hävning av köpet inom ett år från tillträdet.

Faktiska Fel

Faktiska fel avser sådana som påverkar fastighetens fysiska skick, exempelvis läckande tak, mögel i källaren eller felaktiga elinstallationer. Dessa fel måste ha funnits vid tiden för köpet och kan vara antingen konkreta eller abstrakta:

• Konkreta fel: Fastigheten avviker från vad som avtalats mellan köparen och säljaren. Säljaren ansvarar för att uppgifter om fastigheten, både skriftliga och muntliga, stämmer.

• Abstrakta fel: Fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Här handlar det om att fastigheten inte uppfyller en normal standard som köparen har rätt att förvänta sig.

För faktiska fel gäller att köparen måste reklamera inom skälig tid efter att felet upptäckts.

Rådighetsfel

Rådighetsfel föreligger när ett myndighetsbeslut hindrar köparen från att använda fastigheten som avsett vid köpet. Exempel på rådighetsfel kan vara beslut om rivningsföreläggande eller brist på bygglov som upptäcks efter köpet. För att det ska vara fråga om ett rådighetsfel krävs att:

1. Ett myndighetsbeslut finns som begränsar köparens möjlighet att använda fastigheten enligt avsikten vid köpet.

2. Beslutet är tillräckligt specifikt för den aktuella fastigheten eller en viss grupp av fastigheter.

Köparen har ingen undersökningsplikt för rådighetsfel men måste vara i god tro om att inga sådana inskränkningar föreligger. Om ett beslut fattas kort tid efter köpet och köparen inte kunde förutse detta, kan det ändå räknas som ett rådighetsfel.

Tvister och Juridisk Stöd

Tvister kring fastighetsaffärer är vanligt förekommande och kan uppstå i många olika situationer. Vi erbjuder juridisk rådgivning och stöd vid:

• Tvist med köpare eller säljare

• Tvist vid nyproduktion

• Tvist med mäklare

• Tvist med hantverkare

• Tvist med besiktningsman

• Tvist med entreprenör

• Tvist med bostadsrättsförening

• Tvist med granne

• Tvist med hyresvärd

• Tvist med hyresgäst

• Tvist med husleverantör

Att navigera genom de juridiska aspekterna av fastighetsköp kan vara komplicerat. Våra erfarna jurister erbjuder kvalificerad hjälp för att säkerställa att dina rättigheter skyddas, oavsett om du är köpare eller säljare. Kontakta oss för rådgivning och stöd i ditt ärende, så hjälper vi dig att hantera eventuella fel och tvister på bästa möjliga sätt.